浙江省《关于稳妥推进城镇老旧小区自主更新试点工作的试行办法》

浙江省《关于稳妥推进城镇老旧小区自主更新试点工作的试行办法》: 

（征求意见稿）
为稳妥推进我市城镇老旧小区自主更新试点工作，根据《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47 号）《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62 号），《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》（杭政办〔2023〕4 号），《杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案》（杭政办函〔2024〕2 号）等文件精神及全市工作实际，特制定本办法。

一、基本原则

——以人为本、提升品质。以居住房屋安全为底线，进一步改善居民居住条件、完善功能配套、提升公共环境，切实增强人民群众获得感。
——业主主体、政府引导。业主为自主更新主体。按照“谁受益、谁出资”的原则，更新资金由业主承担，政府部门加强引导和支持。
——坚守底线、探索创新。坚持“拆改留”并举，严守规划刚性和质量安全底线，不得进行房地产开发和经营活动，先立后破、系统创新，鼓励各地因地制宜，灵活施策推动项目实施。
——试点先行、稳妥推进。合理确定试点项目，以点带面，稳妥推进，积极探索可落地、可操作的路径与方案，确保试点工作有序推进。

二、工作目标

通过试点项目先行，消除老旧房屋结构安全隐患，完善居住区基础设施和配套服务，进一步探索总结存量住宅更新经验和模式，不断提升居民自主更新意识，提高居民宜居生活品质。

三、试点要求及工作流程

（一）更新条件

1.更新对象。2000 年 12 月底前建成，且房屋存在较大安全隐患的城镇老旧普通住宅（包括 C 级、D 级危房或存在地质灾害等其他安全隐患）及无独立厨房、卫生间等非成套住宅（含筒子楼）。
2.更新范围。在总体符合规划布局且具备规划改造条件的基础上，综合考虑房屋质量安全、居住条件改善、居民改造意愿、用地红线边界、配套公共服务设施建设和零星用地整合利用等因素确定。
3.更新同意率。在提出更新申请时，更新范围内业主更新同意率应达到《民法典》有关规定（即由专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参与表决且应当经参与表决专有部分面积及人数四分之三以上的业主同意）；在正式提交更新方案时，更新范围内业主更新意愿和对更新方案的最终同意率原则上应达到 100%。

（二）资金筹集

自主更新试点项目应按“量入为出、收支平衡”原则组织实施，所需资金原则上由更新范围内全体业主承担。业主可结合原房套内面积持平部分及改善居住条件增加面积部分等情形共同商定出资标准。各区、县（市）政府可结合本地实际落实老旧小区改造等相关资金补助政策。

（三）工作流程

1.提出项目申请。更新范围内业主应成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为自主更新工作的更新主体。更新主体应组织征集全体业主对实施自主更新的意愿。业主更新意愿达到《民法典》有关规定后，更新主体持书面材料向所在街道（乡镇）提出更新申请，报经区、县（市）政府同意。
2.确定建设主体。更新主体应委托具有相应资质的单位作为建设主体进行改建，建设主体负责自主建房方案编制、项目报批及后续建设工作。建设主体可由业主自行选择报区、县（市）政府同意后确定，也可由业主委托区、县（市）政府指定。
3.编制更新方案。更新申请获批后，由建设主体负责更新方案编制工作。更新方案应在不违反国土空间上位刚性管控要求前提下编制，具体内容包括且不限于实施方案、建设主体、资金筹措、产权处置、项目设计、建设周期、过渡方式、选房方案、物业管理等内容。在更新方案编制过程中鼓励多方案比选，并广泛征求、充分吸纳业主意见。
4.提交更新方案。业主对更新方案的同意率原则上达到100%且与建设主体签订委托更新协议后，经所在街道（乡镇）初审后，提交区、县（市）政府组织审查。经区、县（市）政府审核同意后上报市政府批准实施。
5.开展项目实施。
（1）项目立项。建设主体持项目批准文件、更新方案和业主决议等相关材料向区、县（市）发展改革部门提交立项申请。立项获批后，建设主体应深化设计方案，达到要求后报区、县(市)政府审查。
（2）联合审查。区、县（市）政府按照“一事一议”的原则，组织建设、规划和自然资源、发展改革、财政、园林绿化、人防、公安交通等相关部门对项目设计方案进行充分论证和联合审查，并出具联合审查意见。
（3）施工许可。建设主体持项目联合审查意见、图审合格的施工图纸向区、县（市）建设主管部门提出施工申请。区、县（市）建设主管部门核发建设工程施工许可证，并入工程质量安全监督程序。
（4）建设施工。试点项目应严格按照相关法律法规和标准规范组织实施，属地政府要督促更新主体、建设主体全面落实质量、安全、文明施工等各项管控措施，确保安全有序推进。
（5）联合验收。施工建设完成后，建设主体应组织五方主体验收。区、县（市）政府组织建设、规划和自然资源、发展改革、财政、园林绿化、人防、公安交通等相关部门按照联合审查意见明确事项开展联合验收，更新主体应参与合验收。联合验收通过后进行竣工验收备案。
（6）不动产登记。试点项目完成竣工验收备案后，业主应委托建设主体向不动产登记部门申请不动产登记。不动产登记部门采取“旧证换新证”方式，按照“房屋性质、用地年限、取得原值、产权人不变，建筑面积、土地面积按照测绘结果确定”原则实施不动产登记。物业用房按照“确权不发证”原则确权在全体业主名下。新增社区配套用房按照《杭州市城镇老旧小区改造项目社区配套用房产权办理办法（试行）》（杭旧改办〔2023〕4 号）规定办理产权。确因不可避免客观因素增加的住宅确权在区、县（市）政府指定的单位名下，并作为保障性租赁住房。
（7）长效管理。试点项目应建立物业管理长效机制，并根据项目实际，组织业主开展物业专项维修资金缴交工作。

四、政策支持

（一）优化项目设计。在确保公共利益和安全的前提下，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，在充分论证的基础上通过技术措施以不低于现状条件为底线进行设计。试点项目原则上不增加住宅套数，可根据实际需要合理增加套内建筑面积。经区、县（市）政府审核，用于保障性租赁住房、社区配套等功能补短的房屋，可由区、县（市）政府承担相应建设费用。
（二）优化容积率核定。试点项目为保障居民基本生活需求、补齐短板而增设必要的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施、景观休息设施，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约；以及对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以景观休息设施等情形，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑量可不计入规划容积率。
（三）支持零星用地整合利用。试点项目在方案设计过程中，确需使用原用地范围外边角地、夹心地、插花地等零星用地的，在取得土地使用权人同意前提下，经区、县（市）政府组织论证后，可整合利用。
（四）加强地下空间开发。鼓励在符合规范要求和确保周边设施及建筑安全的情况下充分开发利用地下空间，加强地上地下空间的统筹建设和复合利用。
（五）落实优惠政策。试点项目可免收(征)城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。试点项目依法依规执行税费征免政策

五、工作要求

（一）加强组织领导。市级层面成立由市政府分管领导为召集人的老旧小区自主更新试点工作专班，市建委、市发改委、市规划和自然资源局、市住保房管局等市级部门确定专人，实行弹性工作机制。专班办公室设在市建委，负责试点工作的日常推进，协调解决重大问题，牵头组织相关部门对试点项目进行审查并报市政府。
（二）强化属地责任。各区、县（市）政府是本地区老旧小区自主更新试点工作推进的责任主体，应加快建立区级工作专班和工作机制。要做好辖区内老旧小区现状调查底，严格对照标准，合理确定试点项目，组织做好方案审查。要充分发挥基层治理优势，加强组织力和凝聚力，引导和支持业主开展自主更新。
（三）深化改革创新。坚持解放思想、与时俱进、实事求是，深入推进老旧小区自主更新试点改革创新。建立健全试点容错免责机制，积极探索与老旧小区自主更新试点工作相适应的政策制度。相关职能部门要进一步优化审批和指导服务，强化市区协同并积极争取上级部门支持，为项目实提供有力支撑。及时梳理总结经验做法，提炼可复制可推模式。
（四）注重引导宣传。强化舆论引导，加强老旧小区自主更新理念宣传和政策解读，树立业主主体意识，提高社会各界认识，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的良好氛围。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度。